Как избежать обмана при покупке квартиры?

Приобретение недвижимости — важнейшее событие в жизни любого человека. Дорогостоящую собственность купить не сложно, еще легче ее потерять, если не знать особенностей операций с недвижимостью. Первоочередное значение для удачной сделки с недвижимостью, играет юридически правильное оформление соглашения между продавцом и покупателем. Именно договор является основным инструментом правового регулирования процедуры отчуждения и покупки собственности. 

Роль договора при сделках с недвижимостью

Правильно составленный документ, должен детально характеризовать права и обязанности участников процесса, оговаривать условия появления, исполнения или прекращения обязательств, подробно описывать правоустанавливающие основания операций с недвижимостью, характеристики объекта сделки, контактные данные сторон, порядок взаиморасчетов и пр. Договор, благодаря которому регулируется купля продажа недвижимости, на деле, является письменным свидетельством устной договоренности между владельцем имущества и покупателем объекта, при котором, один участник сделки, обязуется передать право на собственность другой стороне сделки за определенную сумму денег.

Согласно законодательству, договор недвижимости является причиной возникновения обязательств сторон, поэтому оформлению документа стоит уделить особое внимание. Порядок составления договора, его гражданско-правовые характеристики, определяются ГК РФ, статьями №454 п. 1 №549-558. Основные нормы, которыми регулируется купля продажа недвижимости, изложены в главе 30 ГК России. Опираясь на законодательство, не стоит забывать, что недвижимость может отличаться по целевому назначению, эта особенность не может игнорироваться при заключении сделки. Имущество может служить социально-жилищным целям, использоваться для извлечения прибыли.

Так, порядок отчуждения и приобретения объектов жилого фонда регулируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Напротив, недвижимость, обладающая коммерческим статусом, не становится предметом обсуждения статей Жилищного Кодекса, а подчиняется лишь правилам Гражданского Кодекса РФ. Совершенно особым способом происходят сделки с недвижимостью, в которых предметом отчуждения становится государственная недвижимость, купля продажа которой совершается путем перевода ее в частное владение. В этом случае сделки с недвижимостью регистрируются в правовом поле Приватизационного законодательства РФ, которое регулируется ФЗ от 21.12.01 г. «О приватизации муниципального и государственного имущества» и ГК статьей №217. Несоблюдение правил сделки, которыми регулируется купля продажа госфонда, влечет за собой признание сделки ничтожной.

Основываясь на чрезвычайной важности договора купли продажи недвижимости, можно порекомендовать при совершении сделки с недвижимостью найти хорошего юриста, который исследует документ на «подводные камни» и нюансы, которые могут привести к утрате собственности или материальному ущербу. Договор может быть признан недействительным по самым, казалось бы, незначительным деталям, к примеру, из-за описок в тексте. Основанием для признания ничтожности сделки и недействительности договора может стать одна неправильная буква в инициалах участников сделки, неверно указанная этажность дома, недействительный правоустанавливающий документ-основание и т. д.

 Алгоритм купли продажи недвижимости

  1. Первым делом, проводится поиск объекта среди выставленных на рынок помещений. Задача покупателя сводится к осмотру помещений, поездкам, прозвону предложений, аналитической работе по исследованию цен на жилье в интересующем сегменте, существующих планировок, влиянию характеристик собственности на ее стоимость и спрос. Продавец, на данном этапе продажи недвижимости, старается облагородить объект доступными средствами, создать и распространить рекламное предложение на рынке.
  2. После того как покупатель ознакомиться с предложениями на рынке, в интересующем его сегменте и обнаружит понравившийся объект, начинается ответственейший этап планирования сделки. Это подготовка и проверка документов, переговоры собственником жилья, по результатам которых, должен быть составлен предварительный договор и многое другое. Перед подписанием соглашения, необходимо ознакомиться с недвижимостью и оценить ее состояние, изучить правоустанавливающие бумаги собственника – договор — основание, убедиться в отсутствии арестов на квартиру и задолженности, наличию обременений.
  3. После того как стороны придут к соглашению относительно сделки, цена на имущество будет согласована, прояснятся конкретные детали купли-продажи, продавец и покупатель заключают договор, который называют предварительным. Документ является «шаблоном» основного соглашения, которые перечисляет обязательства сторон, сроки выполнения процедуры отчуждения имущества и прочие условия сделки. Цель, с которой заключается договор предварительный, сводится к необходимости фиксации некоторой определенности в отношении будущей сделки. Он призван обязать участников купли-продажи выполнять условия устной договоренности.
  4. После подписания документа, начинается напряженный этап подготовки пакета бумаг для оформления и регистрации сделки. Идет поиск банка, в котором будет проходить передача денег. Решаются вопросы безопасности участников. Проводится закрытие долгов по квартире перед ЖЭУ и другими инстанциями. Делается выемка денег со счетов, если расчет производится за нал, а нужная сумма на покупку превышает величину, которую разрешено снимать в течение суток или происходит закладка средств в ячейку и составляется договор между банком и сторонами сделки, об особенностях выемки вложенных средств.
  5. 5. После передачи денег за недвижимость и подписания основного договора, участники процесса едут в УФРС для регистрации перехода прав на собственность. Государственная служба оформляет недвижимость на нового владельца в течение 31 дня. Основным документом для регистрации сделки в УФРС является договор купли-продажи. После получения свидетельства на недвижимость, покупателя можно поздравить с покупкой жилья.

Стоимость недвижимости

Новичку сложно разобраться в нюанс рынка. Зачастую люди не могут понять, почему одинаковые квартиры могут стоить по-разному, и разница эта бывает очень велика. Из чего складывается спрос и цена на недвижимость?

  1.  Цена на жилплощадь в первую очередь определяется расположением объекта. Любая, самая замечательная недвижимость, с великолепной планировкой, евро-благоустройством внутренних помещений, иными престижными характеристиками, не может оцениваться высоко, если имущество находится в захолустье, где отсутствует социальная инфраструктура, нет возможности для трудоустройства или в тех регионах, где идут военные действия.
  2.  Во вторую очередь цена на недвижимость зависит от внутренних свойств объекта. Материала стен и перекрытий, планировки, высоты потолков, состояния кровли, придомовой территории, наличия автомобильного паркинга. Цена на недвижимость зависит также от этажности помещения. Дешевле рыночной стоимости квартир, продаются апартаменты на первых и последних этажах, из-за угрозы разрушения кровли или риска затопления.
  3.  Цена на недвижимость зависит, хоть и незначительно, от внутреннего благоустройства помещений. Речь идет о ремонте, состоянии сантехники, окон, пола, электропроводки. Цена на недвижимость из-за внутренней отделки может отличаться на 100 — 300 тыс. рублей. Значительно цена на объект с ремонтом повышается в престижных апартаментах премиум-класса, в остальных случаях большой роли внутреннее устройство помещения в ценообразовании не играет.

Чтобы сориентироваться, какая цена на недвижимость приемлема, а какая цена завышена или слишком низка, нужно сравнить стоимость квартиры с аналогичными апартаментами, в похожем районе, на таком же этаже, с похожей планировкой, состоянием апартаментов и пр. характеристиками. Продажа объекта по несоответствующим реалиям ценам подозрительна, в таком случае требуется пристальная юридическая проверка имущества.

 Налог на недвижимость в 2014 году

Принимая решение о покупке объекта, стоит заранее узнать величину расходов на его содержание. Немалой тратой для кошелька собственника может обернуться налог на имущество, введенный в 2014 году. С этого момента государственная законодательная база РФ изменилась в отношении налогов на жилфонд. Давно обсуждающиеся нововведения в сфере налогообложения земли и строений на участке, наконец, были внесены в 2014 году в НК. Идея о том, что нужно объединить пошлину на имущество и землю, была реализована. Подготовка к внедрению закона проходила в течение нескольких лет. Перед тем как в 2014 году были внесены изменения, два года чиновники Росреестра занимались наполнением базы данных с недвижимостью в России и пересчетом ее кадастровой стоимости. Перерасчет был необходим для исчисления оптимальной ставки единого налога на имущество.

В итоге проведенной работы, государственная база с недвижимостью пополнилась с 35 000 объектов до 70 000. Государственная казна в результате этого будет увеличена на 100 млн рублей. Единый сбор на имущество начинает взиматься с 2014 года. Несмотря на то, что в 2014 году начнется взыскание налога, сверка объектов и собственников, будет продолжаться еще несколько лет. Государственная база с недвижимостью будет пополняться данными муниципалитетов, на которые возлагается задача с 2014 года до 2018 года, провести работу по определению владельцев имущества, расчету стоимости объектов кадастра в соответствии с ценами близкими к рыночным.

В 2014 году средняя ставка налога по России будет дифференцироваться, несмотря на то, что в каждом субъекте стоимость может регулироваться муниципалитетом, по тарифу:

  •  Если вторичная недвижимость или первичный фонд оценивается по цене до 300 млн руб., тогда жилая частная собственность будет рассчитываться по стоимости 0,1% от кадастровой величины; если это нежилой фонд государственная ставка равна 0,5%; земли сельхозназначения или дачные участки по тарифу 0,3%.
  •  Если вторичная или первичная недвижимость оценивается выше, чем в 300 млн рублей, в том случае когда она числится за одним владельцем, она оплачивается по ставке 0,5% для капитальных строений, 1,5% для земельных участков любого назначения.

Это максимальные ставки, действующие в 2014 году. Их снижение зависит от решений местной администрации каждого конкретного региона. Эксперты дают не самые позитивные прогнозы нововведений, которые позволит выявить на практике 2014 год. Первый минус в том, что величина налога увеличится в среднем в 2,8 раза для одного человека. Вместо сегодняшних 680-700 руб., граждане будут вынуждены платить в 2014 году до 2 000 руб. Чиновники полагают, что такая ставка вполне приемлема для большинства россиян. Для малоимущих слоев населения предусмотрены налоговые вычеты.

Государственная база данных объектов недвижимости будет изменяться в соответствии с расчетами аналитиков из регионов. Большинство субъектов РФ уже провели необходимые вычисления для установления ставок. По предварительным итогам экспертов, столичный метр стоит 165 000 рублей, а на периферии квадрат, не стоит выше 32 000. Разумеется, величина налога будет меняться в зависимости от районных расценок на жилье. Чиновники решили взять за основу исчислений социальную норму площади объекта.

Независимо от того вторичная жилплощадь находится во владении или квартира из первичного фонда, каждый гражданин должен иметь в распоряжении минимум 20 кв. м. Такой норматив поставлен в основу «социального метра». Те, у кого нет излишков жилплощади, превышающих положенный норматив, не будут платить налог совсем. Больше всего пострадают те, у кого есть вторичная или первичная недвижимость в районах Рублевки, Арбата, других дорогостоящих столичных районах, собственники крупных объектов, инвесторы. Для них платежи будут начисляться на сумму от 28 000 до 1,5 млн рублей.