Как выгодно вложить деньги в коммерческие помещения?

Нестабильная экономическая ситуация, валютные колебания, и другие, тревожные особенности рынка финансов, заставляют бизнесменов обращать внимание на инвестиции в коммерческую недвижимость. Вложения могут иметь высокую доходность, от 10% до 40% ежегодно, они относятся к ликвидным вливаниям, если делаются с умом.

инвестиции в коммерческую недвижимость

Особенности инвестиций в недвижимость

Особенности финансового рынка указывают на успешность инвестиции в коммерческую, торговую недвижимость на первых этажах новых жм. Такие объекты, как показывает обзор рынка, могут использоваться для магазинов, офисов, парикмахерских, заведений общепита. Инвестиции в недвижимость коммерческую относятся к объектам финансирования малой степени риска. Особенности нежилого фонда таковы, что инвестиции в этом сегменте легче прогнозировать. Они более стабильны, чем жилой сектор, менее подвержены колебаниям цен, оценка их ликвидности высока. Коммерческую недвижимость нельзя сравнивать с жилым фондом, который также имеет особенности. Он более податлив, на эмоциональные и экономические ситуации в стране, поэтому его оценка традиционно ниже.

Обзор рынка позволяет утверждать, что торговую недвижимость с удовольствием кредитуют банки, так как ее можно успешно сдавать в аренду на длительный срок предприятиям. Поэтому финансируя займы на коммерческую недвижимость, учреждения несут минимальные риски. Недвижимость для торговли считается надежным залогом, у которого хорошо обеспечена доходность. Конечно, если оценка экспертов говорит о высокой ликвидности объекта.

Однако надо быть «семи пядей во лбу», чтобы не остаться в убытках. Огромное количество предпринимателей вкладывают средства в помещения невостребованные. Один из выгодных вариантов – это покупка площадей в новостройках, где строительство завершено. На этом этапе делается разбивка помещения на маленькие. Их продают с разницей на 50% и выше процентов.

Инвестиции в недвижимость и их оценка

Наиболее перспективны инвестиции в логистические терминалы в регионах или в развлекательные центры. Недвижимость в этом сегменте – огромный дефицит, а строительство новых объектов, даже ускоренными темпами, неспособно удовлетворить сформировавшийся спрос. Затратные инвестиции не каждому доступны для финансирования. Оценка инвестиций в таком случае исчисляется миллиардными вложениями. Людям с бюджетом более скромным, стоит обратить внимание на инвестиции в торговую площадь новостроек.

Инвестиции в торговую недвижимость в жм меньше. Размер трат зависит от того, где расположена недвижимость, место определяет коммерческую привлекательность инвестиций. Доходность увеличивают помещения благоустроенные под аптеки, салоны красоты, медицинские центры. Если рассматривать их как источник финансирования, стоит вкладывать инвестиции в площади от 50 до 150 кв. м. Высокую доходность от инвестиций следует ожидать от объектов на центральных улицах мегаполиса или в спальных районах около станции метро.

Эксперты советуют вкладывать инвестиции в недвижимость с парковкой, с нормальным состоянием коммуникаций. Оценка инвестиций в помещения под офис в труднодоступных местах без парковки очень низкая. Они приносят прибыли не более 5-15% в год.

Обзор рынка инвестиций глазами Кийосаки

Интересные рекомендации по инвестициям дает бизнес-тренер, предприниматель Роберт Кийосаки. Роберт — автор бестселлеров в сфере финансирования, Их можно скачать в сети. Для тех, кто не любит читать, Роберт создал видео журнал «Ученик», видео журнал «Совершенный бизнес» и видео журнал «Стать богатым за 60 минут». Для тех, кому такая форма обучения как журнал непонятна, бизнес — тренер придумал игру «Денежный поток», помогающую приобрести навык в вопросах финансирования.

Сам Кийосаки несколько раз становился банкротом и заново «поднимался» с нуля. Роберт Кийосаки на практике изучил особенности рынка инвестиций и с удовольствием делится опытом с учениками, которые поспешили скачать его книги или купить записи. Роберт Кийосаки с детства имеет склонность к вложениям в драгметаллы, поэтому источник его финансирования – это серебряный рудник в США. Однако наибольшую прибыль Кийосаки принесли инвестиции в недвижимость США.

Как утверждает Роберт Кийосаки, инвестиции в недвижимость имеют высокую доходность. Роберт, изучив особенности рынка США, вложил средства в несколько девелоперских предприятий, работающих на территории США, в его родном штате Аризона, в Техасе и штате США — Оклахома. Роберт имеет также другой источник финансирования – отель. Кроме того, Кийосаки является владельцем полей для гольфа, нескольких крупных жм в США. В 2010 году Роберт заявил, что он платит ежемесячно около $2 млн налогов с дохода, полученного от инвестиций в США.

Роберт Кийосаки начал вложение инвестиций с жилых помещений – кондоминиумов на островах Мауи. Сделка принесла прибыль. В начале 90-х он выкупил много собственности в США за гроши из-за кризиса сбережений. Постепенно Роберт переместился с рынка жилфонда на коммерческие проекты. В 2011 году Кийосаки сказал, что стал уделять внимание логистическим терминалам и девелоперским предприятиям. Одни из самых известных книг Кийосаки, которые можно скачать в сети, это: «Руководство богатого папы по инвестированию», «Прежде чем начать свой бизнес».

Несколько изречений из цитатника автора:

«Инвесторы не боятся признавать свои ошибки. Если инвестиция неудачна, они рубят концы и уносят ноги».

«Особенности рынка таковы — развитие техники превращает биржевого брокера в памятник, а фонды — в неуклюжих динозавров, за которыми наблюдают стремительные частные инвесторы. Инвесторы, поручающие ПИФам делать инвестиции в строительство за них, становятся динозаврами».

Оценка ликвидности вложений в России и за рубежом

Источник финансирования в будущем, должен выбираться в настоящем очень придирчиво. Эксперты советуют учесть все особенности объекта:

  • Это отзывы о ситуации в стране, районе, регионе. Уровень образования и культуры жителей.
  • Это правовое регулирование собственности, затраты на переведение помещения из жилого фонда в нежилое (если это требуется), другие юридические детали.
  • Это – оценка экономической стабильности выбранной зоны. Перед покупкой проводится оценка занятости населения и уровня доходов. Для этого можно скачать отчетность местного муниципалитета или полистать журнал региональной периодики.
  • Источник финансирования проверяется на налоги. Если ведется его строительство, нужно учесть расходы на строительство.
  • К необходимым мероприятиям относятся: проверка сейсмических и климатических условий.
  • Строительство объекта или покупку готового фонда не проводят в стране с плохой политической обстановкой. О ситуации в регионе можно узнать из СМИ или, если есть возможность, можно скачать информацию, обратившись к веб-ресурсам ОВД.
  • Источник прибыли и объект ивестиций оценивается по месторасположению, транспортной доступности, наличию инфраструктуры.
  • К необходимым процедурам оценки относятся: оценка пригодности помещения, уровня комфорта и привлекательности.
  • Один из важных факторов, влияющих на ликвидность – это планировка.

К перспективным источникам дохода относятся объекты за границей. Их преимущество в том, что западные помещения имеют меньший порог вхождения. Это касается стран с неразвитой экономикой. Прежде чем делать покупки помещений за рубежом или начинать их строительство, нужно просчитать выгоду от капитализации средств. Необходимо узнать особенности налогообложения страны, такую информацию можно скачать на официальных ресурсах. Пошлины могут быть настолько велики, что «съедят» всю прибыль.

  • К ликвидным вложениям относятся инвестиции в Австрии. Развитый туристический сектор в Австрии дает простор для бизнесменов. Офис в Австрии в Вене стоит €3 400 кв. м. Отель в Австрии в горах — €3 170 кв. м. Действующая гостиница Австрии в Штрии — €700. Складской терминал в Австрии в Вене — €541 кв. м. Ресторан в столице Австрии — €2 000.Процедура покупки в Австрии в целом не отличается от правил стран ЕС. Коммерческую собственность в Австрии может купить ООО или иное юрлицо, зарегистрированное на территории страны.
  • Капиталовложения в Италии приносят ежегодно 5-10%. Экономическая ситуация в Италии лидирующая для Европы. Отель в Италии стоит €2 700 кв. м. Гостиница в столице Италии — €3 400 кв. м. Замок на берегу моря в Италии — €2 750. Площадь под магазин в Италии в сердце Милана продают по €3 900 кв. м. К покупке собственности в Италии нужно относиться осторожно. Немалые деньги с иностранцев вИталии возьмет при сделке агентство. Кроме того в Италии сложное правовое регулирование покупок и высокие налоги. Так доход от аренды оплачивается для нерезидентов Италии по ставке 25-45%. Информацию о том, как происходит правовое регулирование сделки лучше скачать на сайтах муниципалитетов Италии.
  • Некоторые специалисты рекомендуют делать инвестиции в немецкую недвижимость. По их данным, в Германии приветствуется ипотека для иностранцев. Ипотека на немецкую собственность считается выгодным делом, потому что в стране стабильная ситуация. Цены на немецкую недвижимость в два раза дешевле, чем в Австрии. Ипотека как источник финансирования инвестиций нерезидентам не предлагается, однако если ипотека оформляется для покупки, ставка фиксируется 3-5%. Ипотека потребует высокого предварительного взноса за объект.
  • Приоритетная зона для России – Подмосковье. Прошло то время, когда инвестиции в недвижимость в Подмосковье, приносили баснословные барыши. Ситуация в Подмосковье сегодня такова, что не приходится рассчитывать на краткосрочную прибыль. Эксперты рекомендуют присмотреться к объектам на стадии строительства. После ввода в эксплуатацию помещения принесут в лучшем случае лишь 20% ежегодной прибыли. Ипотека в таком случае станет убыточна.

Как «правильно» вложить средства

  • ПИФ – прибыль или миф?

Способов приращения капитала множество, и все они имеют риски, поэтому лучше учитывать отзывы специалистов. По мнению экспертов из ВТБ Капитал, прибыльное вложение – это вклады в инвестиционные паевые фонды (ПИФы). Это портфельные инвестиции в недвижимость, позволяющие оперировать суммами, начиная от 5 тыс. руб. ПИФами занимаются специальные компании. Агентство, управляющее активами клиентов, должно отслеживать ситуацию на рынке с разными имущественными классами, формировать портфельные активы. Компании обещают вкладчикам высокую ликвидность вложений, мгновенный обмен пая на деньги, если потребуется их обналичить.

Несмотря на заманчивые предложения, отзывы о ПИФах отрицательные. Это низкие доходы. Отзывы участников компаний, имеющих портфельные вложения, содержат советы оставлять деньги в обычных банковских вкладах под 6-12% годовых. Это позволит получить прибыль не меньшую, чем от участия в ПИФах. Отзывы так же отмечают длительную процедуру обналичивания пая, занимающую месяц.

  • Чем поможет инвестору агентство инвестиций?

К началу 21 века в России стали появляться инвестиционные агентства. Их задача в посреднических функциях между предприятиями-заемщиками и владельцами собственности. Форма их организации — ООО или ОАО. Компании занимаются процессами размещения облигаций.

Они интересны благодаря финансовому лизингу. Это операции по приобретению имущества (ипотека или покупка за нал), для последующей сдачи его в аренду. Объектами лизинга могут быть терминалы, строительные объекты, другое имущество, однако правовое регулирование исключает использование для лизинга участков земли. В целом правовое регулирование данной формы отношений регулируется ФЗ РФ о финансовой аренде.

В Москве, к примеру, работает объединение — Агентство инвестиций в недвижимость ООО «АИН». Занимается ООО «АИН» реализацией масштабных инвестиций в области строительства малоэтажного сектора и коммерческой недвижимости по Московской области. Как уверяют, сотрудники ООО «АИН», они имеют большой опыт по проектированию объектов и продаже участков. ООО «АИН» обещает помочь малоопытным инвесторам вложить средства удачно.

Отзывы о сотрудничестве с агентствами разные. Эксперты предостерегают в основном от ипотечного кредитования, потому что ипотека для получения прибыли не рентабельна для мелкого инвестора. Ипотека выгодна девелоперским компаниям. Для них себестоимость за квадрат, даже если заключена ипотека, приносит прибыль более ста процентов. Оценить доходность вложений, помогает доскональный анализ рынка, который лучше доверить профессионалам.