Сложности кредитования малоэтажного строительства

Ипотека под целевое строительство частного дома – одна из самых популярных кредитных программ в России. Реализацией проекта занимается большинство финансовых учреждений, на это указывают многочисленные рекламные объявления. Для того чтобы получить ипотеку на строительство частного дома нужно:

  • Найти подходящий участок, предназначенный для жилой застройки.
  • Зарегистрировать недвижимое имущество, которое может рассматриваться в качестве залога.
  • Подобрать сектор под строительство своего частного дома с развитой социальной и коммунальной инфраструктурой, транспортными коммуникациями. Это обеспечит ликвидность собственности.
  • Предоставить банку всю необходимую техническую документацию на строение. Чтобы взять ипотеку под строительство частного жилья нужно подготовить архитектурный проект, план-схему дома, смету по расходам, документы подтверждающие платежеспособность заемщика (НДФЛ).
  • Чтобы возвести частный дом в ипотеку необходимо быть гражданином РФ. Банки требуют для удостоверения личности предъявить паспорт.
  • Когда заемщик произвел все расчеты необходимые чтобы построить частный дом в ипотеку, нашел нужный сектор, подготовил проект реализации идеи, посчитал нужную сумму на строительство, собрал необходимые документы, можно оформлять заявку в банк на получение кредита.

К выбору финансового учреждения, с которым будет заключена ипотека на строительство дома, следует подходить внимательно. В каждом банке есть множество кредитных программ, их рекламные объявления выглядят очень заманчиво. Если собираетесь брать ипотеку чтобы построить частный дом, зарегистрировать его, благополучно провести инфраструктуру, и, не разориться, придется заявленные программы изучить досконально. Важно учесть все минусы и плюсы:

  • Размер первоначального взноса за ипотеку и его наличие.
  • Условия страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика, величину выплат по страховым взносам.
  • Наличие или отсутствие комиссий.
  • Процентную ставку по займу. Она равна 12-14% годовых. Эта ставка больше, чем та, которая оформляется, когда берется ипотека для квартир.
  • Срок заключения договора, на который оформляется ипотека.
  • Схема расчетов с банком.

Собирающимся строить частный дом за счет займа, следует помнить, что банки, несмотря на обнадеживающие объявления, не спешат давать деньги на строительство малоэтажек, они выделяют значительно меньшую сумму на строящийся сектор, чем на готовый жилфонд. Это происходит потому, что продажи квартир, если должники не могут рассчитаться по кредиту, гарантируют учреждению возврат заемных средств, а реализовать на рынке недострой порой невозможно.

Частный домик

Ипотека на строительство частного дома: получить трудно, а платить много

Ситуация в России сегодня такова, что ипотека на частный дом связана с большими трудностями, чем кредитование квартир. Счастливчиком, которому удалось взять займ, становится лишь каждый третий человек, обращающийся в финансовое учреждение. Да и тот, на кого оформлена ипотека под строительство дома, в итоге, переплатит как минимум на 1,5%, по сравнению с условиями кредитования квартир, продажи которых гарантируют банкам выгоду.

Эксперты подчеркивают, что есть возможность существенно сэкономить, если строить частный дом, беря заемные средства траншами, что позволит уменьшить выплаты по процентам. Транши — это доли кредита, которые предоставляются через установленный промежуток времени на различных условиях. Ипотека в таком случае заключается на определенный срок. Как правило, общая сумма, выделенная под возведение дома, делится на четыре доли, обычно по 25% каждая. Ипотека заключается в валюте. Каждые последующие доли на частный дом выдаются при условии оплаты предыдущей доли. Изучите рекламные объявления банков на наличие кредитных программ, применяющих транши.

Ипотека на частный дом: спрос есть, предложений мало

По словам зампреда Госдумы по жилищной сфере Елены Николаевой, на частный сектор малоэтажного типа приходится лишь 52% строящихся объектов в России. Дома сдаются в эксплуатацию в недостаточном для РФ количестве, за год площадь малоэтажных застроек увеличивается на 30 млн кв. м. Наиболее активно застраивается частный сектор в Москве и Подмосковье.

За год частный сектор в Москве увеличивается приблизительно на 2,5 млн кв. м, эта величина составляет 40% от всего объема введенных в эксплуатацию в РФ малоэтажных объектов. Москва и Подмосковье сегодня нуждаются в частном доме, об этом уверенно говорят сотрудники градостроительного комитета. Безусловно, власть возлагает большие надежды на частный сектор, а значит, ипотека под частные застройки будет иметь свой потенциал для развития, что доказывают и многочисленные рекламные объявления банков.

Эксперты возлагают большие надежды на Сбербанк России. Москва, Калининград, Санкт-Петербург и другие мегаполисы ждут от предприятия повышения объемов выдачи займов под малоэтажное строительство. Ипотека на частный дом должна расти в объемах, во многом потому, что Москва, Калининград, Санкт-Петербург и другие мегаполисы вынуждены присоединять к своим границам все новые и новые территории, которые, по замыслу архитекторов, должен заполнить частный сектор. По данным агентств недвижимости столицы, в Москве желают взять займ, изучают объявления финансовых учреждений, и, знают, как строить частный дом элитного типа около 20% потенциальных клиентов банка. Однако на частные дома кредиты выдаются крайне редко.

«Около 30% покупателей в Москве на рынке недвижимости пытаются освоить малоэтажный сектор. Однако финансовые учреждения организовывают такой жесткий отсев заемщиков, что в итоге мечта о частном доме остается невыполнимой мечтой», — отмечает руководитель агентства «Инком-недвижимость» в Москве Сергей Цывин.

По оценкам риелтора получить займ на возведение дома в Москве или пригороде столицы удается лишь одному из трех желающих. С таким мнением соглашается большинство экспертов рынка недвижимости работающих в Москве. Ипотека под частный сектор — редкое явление, чаще всего банки выделяют деньги для купли-продажи квартир. Доли кредитования в Москве под малоэтажки, в столичных банках, невелики. Как правило, на дом редко оформляется ипотека, частный дом проще продать, когда он готов, чем недостроен. Поэтому сегодня практикуется купля и продажа квартир, а не операции с незавершенными объектами.

Всероссийской статистики по займам на малоэтажный сектор нет. Однако большинство представителей банков заверяют, что выдача кредита на индивидуальный, строящийся дом – явление чрезвычайно редкое. Во многих учреждениях недостроенный дом отказываются кредитовать, в других приобретение подобного жилья занимает 0,5% от всего объема выданных финансов. Поэтому мечта о частном доме оказывается несбыточной для большинства людей.

Трудности для банков

«Кредиты на приобретение квартир выдают в десять раз чаще, чем на строительство малоэтажек», — об этом говорит сотрудник Московского отделения Сбербанка Гришин. Как объясняют специалисты, Сбербанк с недоверием относится к сегменту частной недвижимости, хотя всем известно, что Москва, Калининград, Санкт-Петербург и другие мегаполисы нуждаются в развитии.

Любому финансовому учреждению хочется подстраховать свой займ залогом, чтобы он был ликвидным и простым в реализации. Чем сложнее условия залога, тем сложнее получить прибыль. Что уж тут говорить о строящемся частном доме, который существует пока только на бумаге, а это значит, существует огромное количество факторов риска, которые необходимо просчитать, прежде чем решиться зарегистрировать и выдать кредит.

Финансисты отмечают, что провести оценку ликвидности в частном доме, находящемся в нулевой позиции строительства – невозможно. Москва, Калининград, Санкт-Петербург и другие мегаполисы, зачастую имеют сложную ландшафтную ситуацию с грунтом. Почва может осесть, ее могут размыть грунтовые воды, она может просто обвалиться. Кроме того, сложно что-то просчитать, когда территория еще не имеет подведенной к жилью коммунальной инфраструктуры и других важных объектов социального обеспечения.

Заемщик, подавая прошение в банк, не может гарантировать то, что к моменту завершения строительства коммуникации будут проведены. Чаще всего в Сбербанк или другое финансовое учреждение, обращается человек, пытающийся зарегистрировать кредитный договор, без профессионального проекта, не имеющий сметы расчетов по строительству. При таких условиях речь о выдаче кредита в принципе не может идти. Как может банк принять положительное решение по несуществующему проекту? И неважно Москва это, где спрос на малоэтажки велик, Калининград или российская глубинка. Риск в такой сделке огромен и не зависит от территориального расположения строения. Поэтому чаще на рынке недвижимости возникает купля — продажа готовых малоэтажек по сделкам за наличку, которые не менее популярны, чем продажа квартир.

Трудность в оценке объектов

О том, как зарегистрировать частный дом вопросов у экспертов не возникает, если все строительные работы выполнены и собственники установлены. В таком случае продажа строения целиком или продажа доли в частном доме не представляет проблемы. Однако, что делать, если заемщик взял деньги под недострой и вместо строения сейчас – чистое поле? Зарегистрировать недострой сложно, продажа его порой невозможна, а чаще убыточна. На популярных порталах рынка недвижимости можно увидеть объявления, предлагающие недострой, но, спрос на них минимален.

Аналитики подчеркивают, что оценить предмет покупки, когда это индивидуальное малоэтажное строение, труднее, чем при определении стоимости квартир. Сбербанк и другие финансовые учреждения проводят оценку, обращая внимание на аналогичные объявления, предложения и спрос покупателей, которых интересует купля-продажа в частном секторе. Сбербанк внимательно изучает технические характеристики дома. Любое учреждение может отказать в ипотеке, если паспорт на объект оформлен с нарушениями.

Финансовые предприятия, как правило, размещают рекламные объявления по кредитованию малоэтажек с требованиями предоставить данные строительной экспертизы на дом при оформлении займа. Независимо от того Москва, Калининград или Сибирь запрашивают результаты проверки, процедура это дорогая. В среднем, чтобы провести экспертизу, заемщику понадобиться от 100 до 150 тыс. рублей.

По словам экспертов, Сбербанк легко может оценить дом, если он находится в крупном коттеджном поселении. В крупных городах, таких как Москва или Калининград, застройщики одни и те же, а это значит, что проще оценить состояние строений, сравнить цену с аналогами. Однако ситуация всегда осложняется тем, что чрезвычайно сложно оценить состояние земельного участка на котором расположено здание.

Крупные станицы — Москва, Санкт-Петербург, Калининград высоко оценивают элитное жилье возле водоемов, парков, лесов. Частные объявления пестрят заманчивыми предложениями, предлагающими дома в экопоселениях. Москва, Калининград, Санкт-Петербург и другие мегаполисы рекомендуют жителям приобретать доли в модных сегодня таунхаусах, на деле отличающихся отсутствием инфраструктуры, подъездных путей и рядом других серьезных бытовых проблем.

Именно вблизи водоемов или заповедников самый большой риск кредитования жилья. Мегаполисы – Москва, Калининград, Санкт-Петербург и многие другие все время расстраиваются. Водоем могут ликвидировать, к нему могут закрыть доступ, леса в районе застройки вырубят, рядом построят промышленный комплекс. Из-за таких метаморфоз стоимость земли и цена строительного объекта, могут существенно измениться. А значит, усложнится продажа доли дома или всего строения по выгодным для банка ценам. Это еще раз подтверждает, что учреждениям невыгодна ипотека, частный дом в которой, является залогом.