Эксперты о рынке недвижимости за рубежом

Купить или арендовать недвижимость за границей мечтает большинство наших сограждан. Для одних приобретение имущества – это отличная инвестиция, работающая на будущее, для других – существенное улучшение качества жизни, третьих привлекает возможность коммерческой деятельности в чужой стране. Как правило, такого рода вложения обеспечивают хорошую прибыль, однако требуют детальных знаний в интересующей сфере, исследования дополнительной информации о государстве, наличия правильного представления о нем, внимательного отношения к политической и экономической ситуации в выбранном регионе, знакомства с некоторыми нюансами, возникающими при эксплуатации собственности.

Нередко поспешное приобретение заканчивается сожалениями о покупке. Люди сетуют на то, что они выбрали не тот район, а иногда даже другую страну. Первый вопрос, который следует задать себе: Почему так необходимо купить дом в иностранном государстве? Если планируете отдыхать, то, в каком сезоне собираетесь это делать? Ищете надежные инвестиции? Хотите устроиться на работу в чужой стране? Собираетесь заняться бизнесом? Если вы получили предложение от иностранного работодателя, есть смысл арендовать имущество на ограниченный период.

Люди заинтересованы в приобретении собственности по нескольким причинам. К примеру, жилье бывает необходимо для временного проживания на период отпуска, с последующим использованием его в качестве постоянного места для жительства после выхода на пенсию. Есть огромное количество факторов, которые нужно учесть, если вы собираетесь купить или снять недвижимость за границей для отдыха или проживания в ней. Целый набор различных критериев необходимо брать во внимание, если устраиваетесь на работу на чужбине, планируете заниматься там предпринимательской деятельностью, когда понадобилась элитная собственность в качестве выгодного вложения средств. Каждая страна хороша и плоха по-своему. Многие пенсионеры, например, из Северной Европы и Северной Америки, проводят зиму в местах с более теплым климатом, в Испании, Южной Африке, Флориде, Южной Америке, а летом или весной возвращаются на родину.

недвижимость за границей

Покупка недвижимости за границей. Выгодные инвестиции или убыточный бизнес?

Средний показатель увеличения стоимости жилого и нежилого фонда за рубежом колеблется в районе 30% ежегодно – это самый оптимистичный показатель, не учитывающий кризисы. Разумеется, инвестирование такого рода способствует получению выгоды, обретению новых возможностей для отдыха и предпринимательской деятельности. Однако существуют определенные риски такого рода капиталовложений.

Можно ли ожидать выгоду, покупая недвижимость в чужой стране? Что ждет собственность в будущем? Будет ли доход от инвестиций безопасным и защищенным от инфляции. Такие вопросы волнуют каждого покупателя. В 80-е годы многие европейцы приобретали жилье за пределами отчизны, чтобы сохранить свои средства от нестабильной ситуации на родине. Они закладывали личную собственность, брали кредит, покупали недвижимость за границей. В итоге рецессия 90-х годов привела к неспособности многих европейцев рассчитаться по займам. Казалось бы, после тяжелых потерь люди должны были перестать инвестировать в жилье, однако, аналогичный сценарий, даже хуже, повторился в 2008-2009 годы – когда рынок недвижимого имущества просто рухнул на фоне кредитного кризиса, последовавшего за экономическим спадом.

Инвестирование может стать отличным вариантом для долгосрочных инвестиций, только в том случае, если покупатель достаточно опытен на волатильном рынке. Жители многих стран избегают вложений в недвижимое имущество, они предпочитают тратить финансовые средства на дом или квартиру только тогда, когда собираются в дальнейшем проживать в приобретенном объекте. Они не рассматривают этот вариант, как финансовую операцию для получения прибыли.

Где лучше купить недвижимость за границей?

Необходимо принимать во внимание множество факторов при выборе собственности на чужбине. Если предполагаете наслаждаться солнцем круглый год, вас, скорее, заинтересует летнее бунгало на побережье Африки, а не элитная собственность в центре Лондона. Хотите жить внутри континента или напротив, ищете жилье поблизости к морю? Желаете кататься на лыжах, любите плавать или развлекаться игрой в гольф? Планируете путешествовать за границей на автомобиле? Готовы ли вы жить на труднодоступном острове или нуждаетесь в обжитом жилье с развитой инфраструктурой на материке? Что вам ближе, город, элитная загородная собственность, поселок, маленькая деревушка? Сможете ли вы общаться на местном диалекте с чужеземцами? Как планируете «избавляться» от имущества, если возникнет на то необходимость? Реально ли продать его по нормальной цене?

При выборе страны расположения объекта следует учитывать причины, по которым вы его решили приобрести, от этого зависят условия возврата инвестиций. К примеру, можно получить доход от сдачи в аренду собственности, особенно если она элитная, а можно просто отдыхать в ней, экономя на отелях. Секрет успешной покупки для инвестиционной собственности заключается в приобретении востребованного места, учета всевозможных рисков, таких, как военных действий в привлекательном районе, вероятности экономических кризисов и чрезвычайных стихийных бедствий, других форс-мажорных ситуаций, адекватной стоимости имущества, тщательного изучения рынка недвижимости, спроса и предложений в этой сфере.

Возможно, у вас уже есть некоторые предпочтения, которые зависят от склонности к определенным объектам, заинтересованности в историческом наследии страны, его интеллектуальной составляющей. Важно ориентироваться на свои вкусы и предпочтения, покупая недвижимость для отдыха, потому что ключевой в такой покупке целью является получение удовольствия и наслаждения от времяпровождения в выбранном месте. Большинство людей, собираясь купить дом, большое внимание уделяют климату, особенно если собственность элитная и дорогая, когда ее планируется использовать для развлечений на отпуске. Если вы приобретаете имущество, которое будете посещать в межсезонье, заранее исследуете метеоусловия в этом месте в необходимое время года, так как во время отпуска оно может быть затоплено паводком или засыпано снегом. С другой стороны, собираясь в зимний отпуск, вы не должны рисковать тем, что по приезду не обнаружите совершенно никакого запаса снега.

Секрет успешной покупки недвижимого имущества за границей

Благополучное приобретение имущества в чужой стране возможно только, как результат серьезной исследовательской деятельности изучения ситуации на рынке недвижимости, других дополнительных изысканий. Желательно проконсультироваться о покупке с профессионалами, но идти у них на поводу, безрассудно доверяя заинтересованным в сделке лицам, получающим от нее процент, не стоит, необходимо самостоятельно ознакомиться с ситуацией. Если улыбнется удача, получиться купить или снять квартиру, устраивающую во всех отношениях, быстро, недорого и без дополнительных исследований, но, как правило, такое везение находится за пределами нормы. Гораздо чаще покупатель вынужден проводить дни и недели за анализом особенностей страны, ее географического ландшафта, климатических условий, экономической ситуации, ценами в зависимости от характеристик собственности. Если жилплощадь элитная, то стоит она на порядок дороже, чем имущество эконом-класса. Важны также особенности оформления и условия покупки. Безусловно, всегда есть шанс на удачу, однако гораздо успешнее сделки, рассчитанные до мельчайшей детали.

В попытках купить или снять недвижимость недорого не стоит принимать поспешные финансовые решения. Многие люди делают чрезвычайно дорогие приобретения из-за спешки. Они ставят себе нелепые и короткие сроки для принятия решения и оформления сделки, иногда заранее определяя срок в несколько дней своего нахождения за границей. Поэтому, чтобы не сделать катастрофической ошибки, начинайте с чтения материалов и исследования того региона, в котором будете жить, работать или отдыхать. Существуют издания, предлагающие профессиональные исследования по инвестициям в отдельных странах, возможно, есть смысл узнать мнение экспертов по данному вопросу. В таком случае вероятность ошибки будет ничтожно мала, а успех более очевиден.

Как купить недвижимость за границей в кредит?

Ипотека один из удобных вариантов покупки собственности. Законы, требования и правила приобретения имущества в кредит сильно разнятся от страны к стране. Для оптимального результата лучше всего найти ипотечного брокера, занимающегося привлекательным для вас направлением. Настоящий профессионал знает и понимает все нюансы, которыми отличается ипотека в выбранном регионе. Необходимо изучить некоторые детали кредитного договора, такие как:

  • Размер комиссионного сбора.
  • Организация и стоимость оценки недвижимости.
  • Правила оформления и получения страховки и многое другое.

Ипотека на квартиру бывает доступна, покупающим жилье, как в нашей стране, так и в том государстве, где расположено вожделенное имущество. Существуют отдельные возможности оформления покупки через финансовые учреждения оффшорных банковских центров. Размер заимствованной суммы зависит от страны, в которой находится собственность, и, не в последнюю очередь, от финансового положения заемщика.

После кризиса 2008-2009 годов чужеземные кредиторы ужесточили критерии выдачи займов, потому что многие покупатели испытывают проблемы с погашением долгов. Финансовые учреждения установили более строгие правила в отношении покупки отдельных видов собственности, в зависимости от рода деятельности клиента и уровня его доходов. Некоторые иностранные кредиторы пристально проверяют гражданство и место жительства заемщика, от этого зависит процент, по которому будет выдаваться ипотека.

Теоретически банки выдают займы, основываясь на требованиях Европейского союза (ЕС), который определяет правила выдачи материальных ресурсов в пределах ЕС, для членов ЕС. Однако как показывает практика, единого рынка не существует. В некоторых странах, закон не распространяется на кредитные учреждения, требующие погасить единовременно треть ипотеки или стоимости арендной платы. Банки кредитуют до трех совместных заемщиков, когда оформляется ипотека. Совместные доходы и обязательства учитываются при оценке платежеспособности клиентов. Большинство финансовых учреждений требуют справки, подтверждающие доход покупателя, информацию о долговых обязательствах, кредитах, договорах найма, выплатах иного рода. Ипотека выдается при условии подтверждения документов, которые включают в себя справку о заработной плате за последние три месяца для работника, подтверждение доходов работодателя, налоговые декларации за текущий период.

Если вы индивидуальный предприниматель, потребуется предъявить копию баланса, выписку с расчетного счета за три года, последнюю налоговую декларацию. Однако если доходов, официально подтверждаемых, нет, есть вероятность, что ипотека будет получена на условиях выплаты первоначального взноса в размере 60% от стоимости имущества. Если необходимо купить недвижимость для коммерческого использования, вам понадобиться составить подробный бизнес-план. В таком случае ипотека будет выдаваться из расчета оценки номинальной стоимости бизнеса и процента от цены собственности. Показатели могут высчитываться существенно ниже их рыночной стоимости.

Максимальный размер ипотеки в большинстве европейских стран составляет от 70 % до 80% от стоимости покупки. Данный показатель может быть снижен до 50% или 60% для нерезидентов страны или тех, у кого уже есть дом. Ипотека выдается на условиях ее погашения в течение 5 — 30 лет, срок зависит от кредитора и страны, в которой проходит сделка. Обычно выдают займы на от 10 до 20 лет, как своим гражданам, так и нерезидентам. Стоит обратить внимание на тот факт, что ипотека за границей чаще расторгается к 65- 70 годам покупателя. Ипотека выплачивается ежемесячно или ежеквартально, существуют другие схемы выплат, менее популярные среди заемщиков.

Собираясь купить дом иди другое жилье будьте готовы к тому, что к вашим расходам добавятся траты на сумму от 5 до 20% в зависимости от стоимости покупки имущества (величина затрат зависит от требований страны в которой находится собственность). Эти деньги пойдут на различные сборы, связанные с ипотечным кредитованием. Например, существует комиссия кредиторов, которая хоть и не обычна для многих стран, но все же встречается. Она складывается из стоимости затрат на оценку имущества, выплаты средств тем, кто выдавал займ. Элитная недвижимость за границей обойдется дороже покупателю, чем жилье эконом-класса.

Кроме того, величина расходов будет зависеть от того в какой валюте вы получаете основную прибыль и места где находится недвижимость. Ипотека за границей должна оформляться в отечественной валюте покупателя, это самый оптимальный вариант сделки. Можно получить кредит на жилье в долларах США, британских фунтах, евро, швейцарских франках. В 80-х и 90-х годах многие банки получали прибыль за счет заемщиков. Доход от разницы курсов валют был выгоден кредиторам. Заемщикам следует быть аккуратными при расчете займа, процентная разница при колебании валюты и ее девальвации может за одну ночь сделать ваше мероприятие убыточным и трудно выполнимым.

Безопаснее получать кредит на квартиру в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если валюта обесцениться по отношению иностранной, вы будете иметь утешение, так как ценность собственности увеличиться. Выбирая между различными валютными портфелями, нужно учитывать процентные ставки, расходы, взносы, вероятные колебания курсов. Независимо от того, где вы хотите приобрести дом или купить квартиру за границей недорого, всегда есть возможность получить консультацию профессионала по интересующему вопросу. Его услуги будут стоить отдельных денег, но они предостерегут от неприятностей в будущем. Приобретая в кредит квартиру в иностранной валюте, обратите внимание на размер комиссионных, которые вы будете согласно подписанному соглашению выплачивать регулярно. Изучите условия перевода финансовых средств в иностранный банк-заемщик, высчитайте сумму, которую потребуется платить за переводы.

Можно ли заработать на ипотечной собственности за рубежом?

Добротный дом или элитная жилплощадь помогут компенсировать расходы на приобретение, если начать сдавать имущество в аренду. Здесь нужно учесть налоговые обязательства и размер льгот, которые будут предоставляться, если воспользуетесь такого типа видом получения прибыли. Весьма вероятно, что ипотека за границей, расходы на нее, не покроются доходами от сдачи в аренду, даже если собственность элитная, сравнительно дешевая, расположена в востребованном месте, в хорошем состоянии со всеми удобствами.

Немаловажные мелочи

Если планируете приезжать в чужую страну часто и на короткое время, стоит покупать жилье за границей в ближнем зарубежье, чтобы путешествие будет обходиться слишком дорого. Учтите, какой бы ни был уровень сервиса в дороге, путешественнику, после длительного переезда, нужен обязательный отдых в течение одних — двух суток, чтобы организм оправился от смены климата, утомительной поездки, стресса. Учитывайте то, что бюджетные рейсы в будущем могут стать недоступны. Например, внушительное число авиакомпаний сократили или совсем отменили рейсы на некоторые европейские направления в зимний период, другие же маршруты закрыли полностью.

Нельзя отрицать пользы положительных качеств экономных покупателей, проявляющихся в попытке максимально снизить расходы на приобретение имущества. Многие современные люди пытаются провести сделку, снять квартиру за границей или купить ее самостоятельно, без помощи эксперта. Из-за желания сэкономить они могут связаться с непроверенной компанией, предлагающей недорогие услуги за проверку юридической чистоты сделки. Разумеется, снять или купить дом можно и без всяческих мер предосторожности, но в таком случае финансовые действия напоминают хождение по острию ножа. По статистике, большинство проблемных сделок были совершены без должного сопровождения профессионалов. Существует другая распространенная ошибка, заключающаяся в том, что покупая дом или квартиру, не считаясь с тем, элитная это недвижимость или дешевая, покупатели обращаются к помощи юристов на последнем этапе, когда задаток уже передан, а контракт подписан. Эксперту бывает очень трудно исправить неприятные последствия поспешной сделки, порой, изменить их просто невозможно, особенно если сделка – это ипотека за границей, и она оформлена в серьезном финансовом учреждении.

Приобретая дом или пытаясь снять квартиру, все же, стоит пойти на небольшие (по сравнению со стоимостью имущества) расходы. Отношение в смысле — дешевая недвижимость за границей, несравнимо в смысле цены-качества сделки. Попытка экономии нескольких пенсов на консультации специалиста, ни в какое сравнение не идет с вероятными судебными издержками, если покупка будет юридически неграмотной. Обращаясь к специалистам, будьте осторожны. В некоторых странах юристы являются частью мошеннической системы. Они могут, при попытках купить квартиру за границей, создать дополнительные проблемы, а не оказать помощь в решении ваших задач.

Решение купить дом за границей для временного проживания, для планирующих эксплуатировать его «наездами», должно основываться на наличии средств коммуникации, позволяющих поддерживать транспортное сообщение между имуществом и вашим постоянным местом пребывания. Определяясь с объектом, ознакомьтесь с местной дорожной структурой, наличием или отсутствием воздушной, автомобильной, железнодорожной связи. Порой элитная, но, на удивление дешевая собственность, имеет низкую стоимость из-за трудной досягаемости, когда дорога стоит значительно дороже, чем стандартная амортизация жилья, стоит задуматься о целесообразности сделки.

Внимательно посчитайте время, с помощью которого сможете добираться до места. Учтите альтернативные варианты проезда, доступность автомобильной трассы. Иногда чтобы снять машину необходимо меньше средств, чем на оплату услуг общественного транспорта. Составьте для себя таблицу. Сколько времени ехать до места на автобусе, самолете, корабле, поезде. Отметьте стоимость проезда при каждом варианте. Учтите сезон, в котором собираетесь эксплуатировать недвижимость за границей. Посчитайте, сможете ли вы посещать место отдыха в выходные или дни отпуска, если учесть стоимость проезда и длительность переезда. Обратите внимание на то, что привлекательные чартеры могут оказаться недоступными в горячий сезон.