Бизнес на нежилом фонде

С некоторых пор цокольные этажи в жилых домах стали использовать в качестве коммерческой недвижимости. Нежилые помещения в новостройках превратились в прибыльный объект для бизнеса, их сдают под магазины, офисы, парикмахерские, салоны, кафе, ресторации.

Нежилые помещения в новостройках могут оцениваться по-разному. Стоимость объектов зависит от множества факторов:

  • Большое значение имеет географическое расположение. Разумеется, нежилые помещения Москвы и Подмосковья стоят на порядок выше, чем торговая площадь в «Тмутаракани».
  • Важнейшее значение имеет местоположение нежилых помещений относительно центра города, транспортной развязки, социально значимых объектов. Конечно, больше ценится недвижимость на горячей линии, где много офисов и магазинов.
  • Продажа нежилых помещений в новостройках и аренда может отличаться по стоимости из-за внутреннего состояния, в котором находится собственность, наличия ремонта, сантехники, удобств.

Нежилые помещения в новостройках

Нежилые помещения в новостройках Подмосковья и Москвы, в среднем, оцениваются в 15-20 000 рублей за кв. м. Так аренда помещений в новостройках Москвы и Подмосковья од офис обойдется предпринимателям в $ 450-700 за 100 кв. м. При покупке собственность оценивается иначе. Купить нежилые помещения в новостройках в районе Москвы можно за сумму от 145 000 до 500 000 руб. кв. м. В районах Подмосковья продажа недвижимости, как правило, дешевле. Купить объект в Московской области в новостройках реально за 50 000 – 120 000 руб.

К примеру, чтобы оформить договор аренды на нежилое помещение в жилых домах района «Катюшки» можно на условиях ежемесячной оплаты по 800 руб. за кв. м. Место расположено в 12 км от магистрали МКАД, поэтому в наем собственность здесь дешевле, чем в центре. Зато нежилые помещения в жм «Солнево-Парк» в новостройках, такого же размера, в аналогичном состоянии, обойдутся арендаторам в 1500 руб. за кв. м. Продажа нежилых помещений в столице и ее пригороде также сильно отличается по стоимости, как и аренда. Купить имущество в столичных новостройках можно по цене от 100 000 до 400 000 руб. за кв. м. В Московской области за аналогичную собственность покупатели заключат договор за 40 000 – 120 000 руб.

Прибыль от нежилых помещений

В расчеты застройщика не входит формирование инфраструктуры застраиваемого района, такая задача – прерогатива градостроительных проектировщиков масштабных строительств жм, предлагающих инвесторам полностью благоустроенный микрорайон с рассчитанными заранее офисами, магазинами, парковками, транспортными развязками. У этих организаций есть договор с градостроительным департаментом. Отсутствие централизованной схемы реализации коммерческих площадей в планах застройщика приводит к тому, что значительная часть нежилых помещений не сдается в аренду, а продается. А уже тот человек, который смог купить помещение предлагает эксплуатировать его собственность коммерческим организациям.

Аренда нежилых помещений происходит по принципу: «У кого больше денег, тому и собственность, с тем и аренда, тому и договор». В новых жм можно наблюдать частую смену вывесок нанимателей. Это происходит потому, что спрос граждан жилого микрорайона на социальные услуги и их потребности неизвестны коммерческим предприятиям или недостаточно хорошо ими изучены. Крупные проекты подразумевают расчет проектировщиками необходимой социальной инфраструктуры в жм. В таком случае назначение нежилых помещений строго определено, мнение граждан учтено, договор с администрацией подписан. Предусмотрено все – магазины хозяйственные и продуктовые, аптеки, другие предприятия социально-бытовой сферы.

Современные девелоперы ставят интересные эксперименты. Они не только заранее продумывают объекты инфраструктуры нужные микрорайону, но и призывают граждан участвовать в определении назначения нежилого фонда. Результаты анализа предпочтений граждан бывают весьма любопытными. После проведения голосования с учетом мнения граждан жилого комплекса на предмет использования помещений, иногда, к примеру, выясняется, что они не желают видеть в доме ресторан, а предпочитают небольшую закусочную. Сегодня большую популярность у граждан приобрели спа-салоны, расположенные в жилых массивах.

Оценить нежилые помещения из расчета стоимости квадратного метра в этом районе на коммерческую собственность невозможно. Приходится учитывать другие нюансы, влияющие на цену найма и продажи жилых объектов. Сегодняшние площади жилого фонда – это стандартные панельные застройки для граждан, торговые помещения которых мало подходят для крупных офисных центров или оптовых супермаркетов. Как правило, если помещения не расположены на красной линии, продажа их возможна лишь для мелких бизнес-игроков.

Аренда и продажа таких помещений не пользуется популярностью. Предприниматели снимают нежилое помещение в спальном районе либо для дальнейшей передачи площади нанимателям, с которыми заключают договор найма, либо пытаются развить свой небольшой бизнес, живя при этом в соседнем подъезде. Насколько успешной окажется их финансовая затея сказать сложно, но, ждать баснословной прибыли от открывающихся предприятий не стоит, а значит, аренда собственности не может быть дорогой.

Ипотека нежилых помещений

Ипотека на нежилые помещения одна из самых ответственных операций, оформление которой самое нелюбимое дело для многих банков. Если говорить откровенно, есть большой риск того, что расходы финансового учреждения будет сложно возместить. Нежилое помещение в жилых массивах стоит дорого, не всякому мелкому предприятию по карману ипотека помещения. Чтобы получить займ на нежилое помещение организация должна стопроцентно гарантировать стабильность доходов, иметь положительный баланс, быть в состоянии рассчитываться за долг. Оптимально, если ипотека будет оформлена под залог.

Ипотека на нежилое помещение, как правило, выдается только крупными банками. Программы в кредитных учреждениях выдачи займа под нежилое помещение присутствуют, но номинально, символически. Ипотека на собственность из нежилого фонда доступна далеко не каждому юридическому лицу. Банки четко оговаривают условия, при которых ипотека помещения для граждан, занимающихся коммерческой деятельностью, становится возможна. Это полноценная деятельность предприятия в течение не менее полугода, удовлетворительный баланс на счету, стабильный и большой доход, безукоризненное оформление документов, залог. На деле оказывается, что ипотека нежилого фонда в жилых зданиях невозможна для мелких компаний, которым оформление займа недоступно. Сегодня самыми крупными кредиторами, к которым можно обратиться, если нужна ипотека на нежилое здание – это ВТБ24 и Сбербанк.

Для тех, кому ипотека не светит

Предприимчивые бизнесмены, желающие иметь собственность для коммерческого использования на правах владельца, а не арендатора, что существенно отражается даже на простых расходах по ее эксплуатации, используют сложную схему передачи жилого фонда в нежилой.

Купля и продажа жилых квартир на первом этаже – дело не сложное, менее дорогое, чем приобретение торговых площадей. Кроме того, ипотека жилых объектов доступна не только для предприятий, но и простых граждан. Банки с удовольствием выдают займы, оставляя себе в залог само помещение. После того, как купля и продажа жилого объекта произошла, ипотека на собственность под залог получена, предприимчивые бизнесмены, регистрируют факт передачи жилого фонда в нежилой.

Если продажа и покупка собственности – дело не сложное, то оформление передачи жилого фона в нежилой, мероприятие для граждан РФ, связанное с большими трудностями.

Оформление, если на объекте ипотека и залог, должно проводиться только с согласия кредитора – банка. Сначала идет оформление сделки, при которой регистрируется купля и продажа жилого фонда. Как только оформление передачи права собственности завершено, ипотека под залог жилого объекта проведена, о чем подписывается договор, заемщик пишет заявление на перевод собственности из жилого фонда.

Порядок передачи имущества в многоэтажном доме регулируется ст. 22 ЖК. Условия перевода назначения площади сложны и трудоемки для исполнения. Оформление передачи допускается, к примеру, если имущество расположено на первом этаже, при наличии проектной документации, согласования с коммунальными и градостроительными инстанциями.

Если собственность находится в муниципальном владении, понадобиться зарегистрировать договор передачи жилого помещения в собственность граждан. Договор передачи жилых площадей из социального найма в частные руки, позволит вам приватизировать объект. Минус заключается в том, что оформление передачи собственности может занять несколько месяцев. Когда факт передачи жилых объектов будет завершен, соответствующие документы получены, возможна купля продажа с помощью банка или без нее.