Согласие других собственников при продаже жилья

Споры собственников о недвижимости – обычное дело. При разводе или денежных затруднениях партнеры, случается, начинают делить не только квартиры или коттеджи, но могут затеять тяжбу в надежде отвоевать у супруга (и) комнату или предметы быта. У многих людей в такой ситуации возникает вопрос: Чье это имущество по закону? Кто имеет право на комнату или квартиру? Нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости? Одно дело, когда речь идет о мелких вещах, которые при потере можно купить заново, и, совсем другое, когда супруги спорят о дорогой недвижимости, для покупки которой нужны огромные инвестиции. Рассмотрим популярные вопросы семейных людей и владельцев долевок юристам?

согласие супруга на продажу недвижимости

Сколько собственников у моей квартиры?

Согласно ст. 33 гл. 7 СК РФ супруги имеют совместную собственность. Такой режим распоряжения имущества действует всегда, если нет брачного соглашения, устанавливающего другой порядок владения. Однако у положения о режиме есть одна особенность, регулирующаяся статьей 34 СК РФ: совместным считается лишь то имущество, которое приобретено мужем и женой во время брака, независимо от того, на кого из них недвижимость оформлена или кем из них оплачивалась покупка.

Кроме совместного имущества собственников, есть недвижимость, право на которую определяется п. 1 ст. 36 СК РФ. В положении утверждается, что имущество, принадлежащее кому-либо из супругов до вступления в брак, либо полученное после регистрации брака по дарственной (в дар), в порядке права наследования или по иной сделке безвозмездного характера, она не признается собственностью совместной, а остается за одним из собственников. Отсюда следует вывод – в данном случае, согласие супруга (и) на продажу недвижимости, которую, к примеру, семейному человеку подарили родственники или друзья, не требуется.

Однако чтобы сделка не была признана недействительной, следует иметь документы подтверждающие право на продажу квартиры без согласия жены или мужа. Право на продажу или обмен недвижимости устанавливается на основании: свидетельства подтверждающего право на наследство, договора дарения, соглашения о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность.

Могу ли я продать недвижимость без согласия жены (мужа)?

Вышеизложенные законодательные нюансы владения имуществом дают нам возможность сделать несколько выводов:

1.  Если недвижимость покупалась после регистрации отношений, согласие супруга на продажу квартиры нужно обязательно, иначе сделка может быть оспорена. В таком случае необходимо заверенное нотариусом согласие супруга (и) (п. 2, 3 ст. 35 СК РФ).

Отсюда делаем вывод — если недвижимость была приобретена в браке – она считается совместной собственностью, а значит ею невозможно распоряжаться без согласия супруга (и). И наоборот, согласие жены на продажу квартиры или мужа не требуется, если имущество приобреталось не в браке.

2.  Без согласия супруга (и) невозможно продать комнату или квартиру, но можно получить ипотеку. Согласие супруга на ипотеку необязательно, но если недвижимость приобретается в браке, она становится совместной собственностью, которую будет трудно продать без ведома второй половины.

Такой вывод можно сделать из п. 1 ст. 35 СК РФ, которая гласит, что владеть, распоряжаться и пользоваться общим имуществом супруги могут лишь по обоюдному согласию.

В чем выражается согласие супруга (и) на продажу недвижимости?

Тот факт, что муж или жена не против вашей идеи продать комнату или иное жилье, необходимо заверять документально. Нотариус, подтверждая согласие супруга (и) на отчуждение недвижимости не только свидетельствует о подлинности подписей сторон, но также проверяет факт регистрации брака, знакомит партнеров с последствиями данного ими согласия. Кажется все просто и понятно, нотариус удостоверил отношение к сделке мужа и жены, все надежно, риска никакого нет, продажа квартиры пройдет гарантированно благополучно. Однако мошенники и здесь находят лазейки для того чтобы обойти закон.

Сложилась определенная порочная практика. Не будем упоминать о смене паспортов, с получением новой ксивы с чистой страницей, где отсутствует отметка о браке – это довольно сложно и рискованно, не станем повествовать о нерадивых нотариусах, готовых за определенную плату подтвердить липовое согласие супруга (и) на продажу недвижимости. Поговорим о нововведениях, произошедших в процедуре регистрации сделок с жилфондом, вступивших в действие с 1 марта 2013 года.

Закон для семейных комбинаторов от 01.03.2013

В прошлом году вступила в силу новая процедура регистрации соглашения купли-продажи. Теперь нет необходимости нести в Регцентр договор. В органах фиксируется лишь переход права собственности, смысл его таков — при нем отчуждаются материальные средства, поэтому в настоящее время регистрирующие сделки органы не требуют предъявлять согласие супруга (и) на приобретение жилья.

Для тех нечестных супругов, кто купил комнату или квартиру, не поставив в известность благоверного или супругу, появляется замечательная возможность продать купленную тайком собственность, не сообщив об этом партнеру. Новый закон Регцентры в регионах РФ трактуют по-разному. Одни регистраторы требуют согласие супруга (и) на покупку недвижимости, другие нет. Однако положение создало новую лазейку для покупателей, собирающихся вкладывать финансовые средства в квартиры, без ведома, второй половины. В этом случае не нужно думать о том, как получить согласие собственников на отчуждение недвижимости. Если, в дальнейшем, обманщик захочет продать без согласия жены или мужа приобретенное обманом имущество, партнер не сможет опротестовать сделку в суде, так как не будет знать о существовании квартиры.

Изменения вступили в силу 1 марта 2013 года. Законодательно была отменена официальная регистрация следующих договоров:

  • Соглашения о купле-продаже помещений жилого фонда (ГК РФ ст. 558). К жилым помещениям относятся квартиры, дома, доли в комнате или целые комнаты.
  • Договор купли-продажи коммерческого предприятия (ГК РФ ст. 560).
  • Соглашение о дарении недвижимости (ГК РФ ст. 574).
  • Договор об отчуждении квартиры или другого жилья по условиям выплаты ренты (ГК РФ ст. 584).

О внесении данных изменений принят закон ФЗ №302 от 30 декабря 2012 года. С 1 марта 2013 года регистрируется официально только переход права собственников по перечисленным выше документам. Договор считается заключенным с того момента как стороны подпишут документ о передаче квартиры или иной недвижимости. Отсюда следует, что «обязаловка» в отношении подачи заявлений на госрегистрацию договоров отменяется, также не нужно больше оплачивать пошлину за оформление вышеперечисленных сделок. Права собственников, которые стремятся получить комнату или другое жилье официально, вступают в законную силу после регистрации права в Регцентре.

В каких случаях нужно получить согласие соседей, чтобы продать недвижимость?

Если с супругами ситуация более менее понятна, то в случаях, когда одним жилым объектом владеют посторонние люди, зачатую не знающие своих соседей в лицо, попытка продать жилплощадь на территории квартиры или отдельную комнату, превращается, порой, в проблему космического масштаба. Согласно современному законодательству мнение других собственников, при продаже своего имущества необходимо, учитывать. Мало того, что у соседей нужно получить согласие на сделку, продажа может просто не состояться, если они будут против.

Попытка продать комнату на практике осложняется положением законодательства, обязывающим собственников предоставлять другим владельцам долевой недвижимости преимущественное право на выкуп. Это хорошо если удалось добиться согласия соседей, они готовы приобрести комнату в ипотеку или за наличный расчет. Однако на практике продажа недвижимости часто сопряжена с преградами от других собственников. Избегая давать согласие, будучи не в состоянии мотивировать в суде свой отказ, они сами комнату не покупают, ни за наличку, ни в ипотеку, и в то же время избегают официально оформлять отказ. Бывают случаи, когда других собственников просто нет, они могут проживать по неизвестному адресу, фактически отсутствовать. Как продать комнату без согласия соседей в таких случаях?

  • Если согласия соседей добиться невозможно по причине их длительного отсутствия, необходимо отправить уведомление о продаже на адрес, по которому зарегистрирована собственность. Это делается в том случае, если по месту регистрации владельца нет сведений о его местонахождении. Если все же сведения от соседей не поступят, и они не объявятся, нотариус через которого оформлялось и отправлялось уведомление, выдаст документ, свидетельствующий о том, что с вашей стороны все законные требования были соблюдены, собственники были уведомлены о сделке.

Молчание других владельцев будет расцениваться как отказ от выкупа. После этого, вы сможете без согласия соседей заключить сделку. Такое облегчение в процедуре с безвестно отсутствующими соседями, возможно в связи с поправками, вышедшими с 1 октября 2013 года.

  • Если местонахождение соседей известно, но они тянут с ответом, необходимо выслать по мету их проживания заказное письмо с обязательным уведомлением о его вручении. Если в течение месяца после получения обращения собственники не отреагируют на письмо, юридически вы можете совершить законно, не дожидаясь более их согласия.

Сегодня эксперты рынка недвижимости ожидают изменений и дополнений в законе о Госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею. Поправки должны коснуться вопросов безвозмездных сделок наследования и дарения, при которых продажа доли также проходить при условии согласия с другими собственниками. Каких конкретных статей коснуться изменения пока неизвестно, это зависит от депутатов.