Недвижимость Праги

Прага и ее окрестности отличаются развитым транспортным сообщением, спокойной политической и стабильной экономической обстановкой, считаются идеальным местом для инвестиций в Чехии. Прага – эта важная область рынка недвижимости страны. Самым привлекательным для покупателей является оживленный центр города. Многоквартирные дома в центре построены в стиле модерн, в духе кубизма, барокко или функционализма, они представляют собой не только великолепные апартаменты, но и историческое наследие, которое всегда найдет своего владельца. Центр для покупателей интересен Старым Городом и районом Малая Страна (Прага 1), где роскошные квартиры, головные офисы компаний, магазины.

в Праге купить квартиру

Чтобы лучше ориентироваться в расположении объектов покупатели изучают нумерацию районов Праги. Сектора расположены по кругу от центра столицы, престижные центральные районы имеют номера №1, 2, 3. Здесь высокие потолки, старинная архитектура, исторические памятники. Прага 4 – 6, 8, 10 – это по большей части частные дома, водоемы и парки. Стоимость жилья сильно отличается в зависимости от наличия остановок, инфраструктуры и т. д. Нельзя сказать, что какой-то район в столице лучше, а какой-то хуже, потому что если рассматривать сектора по характеристикам объектов, они неоднородны. И Прага 1, и Прага 2, 3,4,5, 6, и т. д. имеют свой старый фонд или новостройки от застройщика. Поэтому не стоит пытаться классифицировать объекты по секторам, цены, инфраструктура, другие характеристики недвижимости более важны для покупки.

К северо-западу от центра в Праге расположен престижный район – Ореховка (сектор Прага 6). Это жилая зона, без промышленных зданий, где виллы и дома достаточно популярны у покупателей. Здесь много объектов современной архитектуры от ведущих чешских архитекторов Ярослава Вондрака, Павла Данака и других. Элитная недвижимость в Ореховке построена по революционной концепции проектировщиков, постаравшихся сохранить гармонию природы и дать возможность жильцам домов для здорового образа жизни. Здесь обилие зелени и богатые возможности для активного отдыха на открытом воздухе. Элитная собственность снабжена гаражами, оборудована мини-кухнями, ванными, банями и саунами, каминами, балконами, паркетными полами, встроенными шкафами и многими другими удобствами. Элитная зона в Праге имеет отличную транспортную развязку, так как находится неподалеку от центральных улиц города.

Тем, кого интересуют квартиры в Праге от застройщика, риэлторы советуют обратить внимание на сектор Прага 3, здесь недавно возведен крупный жилой массив (район граничит с центром столицы) и на сектор 4, где много новых жилых комплексов, доступных по ценам панельных новостроек. Покупателям, имеющим скромный бюджет, планирующим купить квартиру в Праге недорого, следует обратить внимание на сектор 5 Стодулки. Здесь можно недорого купить объекты вторичного фонда, построенные в 1960-х гг. Однако сегодня Стодулки активно застраиваются новостройками, отличающимися улучшенной планировкой. Сектор известен районом Гурка, здесь живут наши соотечественники, и даже открыто несколько русских магазинов. При желании можно поискать недорого квартиру здесь.

На востоке столицы расположен микрорайон 6 – это излюбленное место жительства российских граждан. Сектор 6 самый дорогой, после секторов 1 и 2. Здесь находятся посольские представительства, лучшие колледжи и школы, множество зеленых скверов, аэропорт. В секторе 6 можно купить, преобладающие в этом месте, серийные квартиры в кирпичных домах, очень напоминающих хрущевки. Кроме этого, есть предложения от крупного застройщика, 6 микрорайон застраивается многоэтажными жилмассивами. В 6 секторе активно распродаются виллы от застройщика. Самое престижное место в зоне 6 – Небушицы, здесь расположены престижные англоязычные гимназии и дорогие усадьбы.

Сектор 7 (в него входят Троя, часть Либена, Бубенич, Голешовице) – это промышленный район с огромным количеством складских помещений и цехов. Он привлекает покупателей – бизнесменов, которых интересует коммерческая недвижимость. Местечко находится недалеко от центра, всего в двух станциях метро. Здесь присутствует панельная застройка. Район перспективен для предпринимателей и промышленников. Коммерческая и жилая недвижимость здесь значительно ниже, чем в других регионах столицы. Большая часть наших соотечественников, живет и работает в этой части столицы.

Купить квартиру в секторе 8 хотят, без преувеличения, немногие покупатели. Микрорайон сложный для проживания, как по внешнему виду, так и по обстановке. Риэлторы предостерегают от покупки жилья около станции метрополитена Палмовка, это традиционное место проживания лиц с низким социальным статусом и цыган. Чаще всего здесь встречаются обьекты серийной панельной застройки, однако сегодня в 8 микрорайоне ведется активное строительство новостроек.

Чем больше увеличивается нумерация, тем меньше покупателей желающих приобрести недвижимость. Сектора 9 можно охарактеризовать общими фразами — без престижных объектов, удален от центра, большое количество заводов и промышленных зон, спальная зона города, прибежище иммигрантов, практически без новостроек, преобладает панельный вторичный фонд. Несколько лучше ситуация в 10 секторе, однако очень мало иностранцев хотят приобрести здесь жилье. В этой части столицы хорошая транспортная развязка, есть новостройки с ценами в среднем диапазоне, парк, исторические памятники. Зону можно охарактеризовать как пригород столицы с лесами, озерами, развлекательными заведениями. Местечко понравится, без сомнения, семейным покупателям, ищущих тихое спокойное место с возможностями для отдыха детей, собственным транспортом.

Цены на недвижимость могут зависеть от многих факторов. В среднем, апартаменты стоят (кв. м):

  • В секторе 1 стоят от 75 000 до 91 000 крон (134 250 – 162 900 руб.).
  • На территории Праги 2 от 62 000 до 67 000 крон (111 000 – 120 000 руб.).
  • В микрорайоне 3 можно купить квартиру по цене 18 000 – 70 000 крон (32 000 – 125 000 руб.).
  • Сектор 4 продается по 45 000 — 56 000 крон (80 500 – 100 240 руб.).
  • В 5 районе недвижимость стоит 57 000 — 66 500 крон (102 000 – 120 000).
  • Апартаменты в 6 секторе 44 000 – 61 000 крон (78 800 – 109 200 руб.).
  • Жилье в 7 округе стоит в среднем 60 000 крон (107 000 руб.).
  • В 8 регионе квартиру можно купить по цене 27 500 — 44 000 крон (49 000 – 78 800 руб.).
  • 9 сектор продается в среднем за 40 000 крон (71 600 руб.).
  • В 10 микрорайоне жилье стоит от 60 000 крон и выше (107 000 руб.).

Коммерческая недвижимость в Праге, как и квартиры, может сильно отличаться по стоимости из-за расположения объекта, инфраструктуры района и других факторов. Купить коммерческую недвижимость в Праге 1 без посредников можно по цене 110 500 крон за кв. м. (198 000 руб.). Коммерческую собственность в промышленном районе 9, если поискать, можно купить за 2 000 крон кв. м. (3 600 руб.).

Недвижимость от застройщика в Праге без посредников можно купить за 52 000 крон за кв. м (93 000 руб.). По такой стоимости оцениваются апартаменты под ключ от застройщика без посредников, отвечающие современным требованиям. В новостройках от застройщика есть подземный паркинг, без которого сегодня многоэтажки не возводятся, из паркинга ходит лифт прямо до апартаментов. На первых этажах домов от застройщика располагаются магазины и другие объекты социальной инфраструктуры. Жилые помещения, строятся, как правило, площадью от 26 до 130 кв. м. Квартиры без балкона или террасы в таких домах большая редкость. Недвижимость в Праге в аренду

Самые популярные запросы по жилью в столице – это квартиры по 10 000 — 18 000 крон месяц с налогами включительно, реже ищут жилье посуточно или на неделю. Чехия в столице интересует нанимателей недвижимостью в центре, где объекты в хорошей доступности от метро. Спросом пользуется жилье в Старом Городе и Малой Стране, это самые красивые места в центре Праги с историческими зданиями и престижными апартаментами. Элитный дуплекс в Старом Городе стоит 29 500 крон в месяц (52 805 руб.). Снять двухкомнатные престижные апартаменты в Малой Стране можно за 33 000 крон (59 070 руб.).

Многие арендаторы стремятся снять жилье в микрорайоне Винограды. Он расположен практически в центре Праги (сектор 2, 3). Здесь можно снять квартиру в кирпичных домах, рядом с Ригер Парком, с высокими потолками и просторными номерами. Цены на жилье в Винограды дорогие, такие же, как в Старом Городе или Малой Стране. Хорошим спросом пользуется спокойный район Праги 6 — Дейвице, он расположен в широком центре Праги. Здесь можно снять жилье в хорошем состоянии поблизости от метро. Смихов (Прага 5) популярен у нанимателей из-за большого количества торговых универсамов и ресторанов, здесь есть станция метрополитена Андел, являющаяся крупной транспортной развязкой пересечения многих маршрутов города. Смихов граничит с сектором №1, поэтому можно сказать, что он находится в сердце столицы.

Серийные объекты эконом-класса в центре Праги можно снять за 10 000 – 18 000 крон (17 900 – 32 220 руб.). Это будут двухкомнатные апартаменты с ремонтом, и свежей мебелью. За 8 500- 10 000 крон вам сдадут в аренду однокомнатную квартиру, за такую цену трудно найти апартаменты в центре Праги из-за большого спроса нанимателей. Прежде чем снять квартиру имейте в виду, что апартаменты меблированные предметами 20- летней давности должны сдаваться значительно дешевле, чем с новой обстановкой.

Снять квартиру в Праге на неделю в центре города можно за 1 117 – 1 508 крон (2 000 – 2 700 руб.) в сутки, семь дней это минимальный срок аренды недвижимости. В праздничные дни цены повышаются, к примеру, на Новый Год квартиру в центре Праги получиться снять за 2400 кроны (4 200 руб.) в сутки. Цены на жилье, нанимаемое по договору краткосрочной аренды (он заключается как минимум на неделю) в спальных районах Праги ниже. Здесь за сутки придется заплатить 840- 950 крон (1 500 – 1 700 руб.). Цены на виллу за сутки довольно демократичные. В среднем на неделю коттедж площадью 160- 200 кв. м. обойдется нанимателям в 2 070 – 4 350 кроны (3 200 – 7 800 руб.) в день. Цены на Новый Год и другие праздничные дни на дома повышаются в два раза.

Проблемы приобретения прав на недвижимость в Праге

Владение имуществом в государстве Чехия подразумевает обязательную регистрацию права собственности в земельном кадастре. Т. е.. от заключения договора купли-продажи покупатель не становится полноправным хозяином. Документ о купле-продаже расценивается только как обязательство по переходу прав от продавца к покупателю.  Чтобы покупатель стал собственником квартиры, договор должен быть представлен в соответствующий Земельный ЗАГС. Кадастровый орган проведет экспертизу предложения владельца имущества, самого договора и факта передачи прав при покупке, и если чиновники признают, что все в порядке, они позволят зарегистрировать нового владельца квартиры по предоставленному договору купли-продажи в Земельном реестре.

Однако если ЗАГС делает вывод, что договор и первичные документы не являются правильными, то сделка не регистрируется, соответственно покупатель квартиры не становится собственником. Здесь возможны два причины отказа чиновников: дефекты в неправильно оформленной заявке или нарушения, обнаруженные в договоре купли-продажи. Первый вариант легко решается. Нужно просто составить новое заявление, отвечающее правовым требованиям, и вновь подать бумаги вместе с оригиналом договора. Однако если дефект присутствует ситуация сложнее. Соглашение хоть и остается в силе, однако на его основании невозможно покупателю стать собственником. Нужно оформлять новый документ, вновь подавать его чиновникам, чтобы сделка завершилась. Если продавец откажется исправлять дефекты в соглашении и возвращать деньги, уплаченные за квартиру, придется обращаться в суд, разбирательство может занять довольно много времени. Чехия регулирует проблемы по сделкам с недвижимостью законодательными актами. Порядок регистрации прав собственности и других вещных прав регулируется законом №265/1992 Сб. , кадастровые требования утверждаются законом №344/1992 Сб.

Какие налоги оплачиваются при покупке или продаже квартиры в Праге?

Чехия требует от покупателей и продавцом собственности уплаты четырех видов налога, каждый из которых имеет свою специфику. Это:

1. Налог на передачу недвижимости от налогов касается всех, кто продает или покупает недвижимость, независимо от того юрлица или физлица стороны сделки, являются ли они плательщиками НДС или нет, зарегистрировано ли право в Земельном Реестре или не оформлено. Ставка по сбору однородная и составляет 3% от налоговой базы, которая определяется на основании заключения эксперта. Необходимость уплаты пошлины возникает с момента вступления в силу договора купли-продажи, даже если он не зарегистрирован в земельном кадастре. Закон, регулирующий порядок начисления и оплаты сбора №357/1992 Сб.
2. Налог на прибыль уплачивает продавец квартиры. В этом случае неважно является ли он юридическим или физическим лицом. Доход от продажи объекта не облагается налогом, если:

  • Если владелец квартиры на вырученные деньги в течение 1 – го, следующего года, купить другое жилье.
  • Если недвижимость была получена по наследству и эксплуатировалась более пяти лет.
  • Хозяин использовал квартиру для проживания в течение более двух лет.

Во всех остальных случаях владелец имущества должен уплатить часть налога в бюджет. Для этого составляется налоговая декларация. Крайний срок подачи документа – 31 марта, следующего года. При исчислении суммы платежа налоговая база уменьшается на фактические расходы, связанных с продажей объекта (оплатой услуг нотариуса и оценщиков, выплате налогов и сборов). Налог на прибыль регулируется законом №586/1992 Сб. Ставка составляет около 12,5-15%.

3.  Пошлина за добавленную стоимость касается только плательщиков НДС. Требования по исчислению и оплате сбора регулируются законом №235/2004 Сб. От уплаты НДС освобождаются продавцы квартиры или нежилого помещения если купля-продажа совершается по истечении трех лет с момента приобретения собственности. Если условие не выполнено, продавая квартиру или дом (утверждение не касается объектов социального фонда) нужно будет заплатить сбор по ставке 19%.

4.  Налог на имущество оплачивается по Налоговой Декларации, которая подается в инспекцию до 31 января каждого года. Ставки по пошлине регулируются законом №338/1992 Сб. Сбор подразделяется на земельный налог и строительный. Налоговая база зависит от величины участка и базовой ставки умноженной на соответствующей коэффициент, который присваивается в муниципалитете. О подробностях исчисления пошлины читайте ниже.

Во сколько обойдется содержание в Праге жилья?

Чехия известна сложной системой начисления платежей, порой даже коренные жители страны с трудом понимают, как исчисляются налоги. Сумма пошлины за недвижимость рассчитывается с учетом множества характеристик, которыми отличается жилье. Это квадратные метры участка земли, площадь застройки, тип постройки (коммерческая, индивидуальная и т. д.), муниципальная ставка населенного пункта в котором расположен объект, локальный коэффициент (таблица утверждена с 2007 года).

В среднем, в жилом доме ставка на недвижимость 2 кроны /3,57 руб. за кв. м.; налог на отдельно стоящие гаражи – 8 крон/14,29 руб. за кв. м.; квартиры — 2 кроны /3,57 руб. за кв. м.; коммерческая площадь — 2 кроны /3,57 руб. за кв. м.; коммерческая недвижимость используемая, как склад оплачивается по тарифу гаража.

Коэффициент муниципалитета зависит от количества жителей в населенном пункте. Если город имеет численность населения от 25 000 до 50 000, ставка рассчитывается по 2,5. Более 50 000 жителей 3,5 ставка. Прага исчисляется по отдельному тарифу 4,5. О локальных коэффициентах лучше узнавать на месте, в органах местного самоуправления. Чехия виртуально вся поделена на регионы. Коэффициенты зависят не только от города, но и от округа и района в котором находится недвижимость.

Недвижимость в Праге для иностранцев

Если Чехия – ваша Родина, вы никак не ограничены в покупке недвижимости, однако иная ситуация если Чехия для вас иностранное государство. Нерезидентов Чехия делит на две категории: иностранца – гражданина государств-членов Европейского Союза, покупателей из других стран, не членов ЕС, из так называемых третьих стран. Инвесторы из третьих стран до 1 мая 2009 года могли купить недвижимость в Праге, и вообще в Чехии, только если:  — Они имели постоянное место жительство в республике. — Собирались купить квартиру совместно в качестве семейного имущества с гражданином Чехии или другого физлица, имеющего постоянный вид на жительство в стране.  — Получили недвижимость в наследство. — Решили купить квартиру для дипломатического представительства.  — Получили жилье в Праге от родственника по прямой линии, брата, сестры или супруга;  — Приобрели собственность на основании преимущественного права.  Самым простым вариантом, чтобы купить квартиру или коммерческую площадь был до 2009 года и остается сегодня способ приобретения имущества на юрлицо. Граждане стран-членов ЕС могут приобретать недвижимость на тех же условиях, что и граждане третьих стран, если у них нет вида на жительство в Чехии. Однако чтобы остаться в стране, они могут приобрести здесь собственность. ИМ легче получить разрешение на временное или постоянное проживание в республике. Кроме того, разрешение на временное проживание, дает им право приобрести в собственность недвижимость в стране. Временный вид на жительство по правам отличается от постоянного тем, что имущество может быть приобретено по сертификату временного вида ограниченно (нельзя купить землю с/х назначения или часть лесополосы, однако можно приобрести квартиру, дом и участок, если на нем построен дом). Граждане государства-члена Европейского Союза с постоянным видом на жительство можно купить любую недвижимость в стране.

После 1 мая 2009 года Чехия порадовала нерезидентов, не являющихся членами ЕС. Они получили те же права, что и граждане из стран-членов ЕС. Однако многие россияне предпочитают приобретать собственность по старой схеме: регистрировать фирму и на нее покупать имущество, потому что на организацию проще взять ипотечный кредит, чем на физлицо. Кроме того, наличие квартиры не дает права на получение ПМЖ или ВНЖ, по законодательства собственнику положена лишь шенгенская виза. Чтобы получить постоянный или временный вид на жительство нужно получать официальный доход на территории государства, что проще оформить для владельца фирмы. Юрлица могут приобретать любые усадьбы, участки, с/х земли, другие объекты недвижимости.